高配当と安定性で注目されるREITとは？メリットとリスクを徹底解説

REIT（不動産投資信託）は、個人投資家から注目を集める投資手段です。

REITは、収益の9割を還元することで税制優遇を受けられる背景もあり、配当が魅力です。
メリットは高配当で小口からチャレンジできる、しかも実物の不動産投資と違って手間がかからないこと。ワンルーム等の微妙な利回りな不動産買うくらいなら、こちらの方が楽。

一方、でも長期金利は上がっているし、実不動産は借入が使えるというメリットがあるのに対して、REITは借入はできない、といった違いがあります。

といいましても、力入れずに運用していくなら選択には入れても良い。分散にもつながります。

不動産の運用会社は金利影響を受けるので、伴って配当が下がる可能性もありますから、総合的に考えないといけません。

高配当と安定性が、REITの主な魅力であり、これらの特性が資産運用を考える多くの投資家にとって魅力的な選択肢となっています。
本記事では、REITが注目される理由について詳しく解説していきます。

2. REITとは？

REIT（Real Estate Investment Trust）は、不動産投資を投資家が小口で参加できる形にした投資信託です。

複数の投資家から資金を集め、不動産を管理・運用し、得られた収益を投資家に配当する仕組みを持っています。
REITの大きな特徴は、株式市場を通じて売買が可能であり、不動産投資の安定収入を得ながらも流動性の高い投資ができる点です。

3. REITが注目される理由

高配当の魅力

REITの最大の魅力の一つは高配当利回りです。

不動産からの賃料収入が元となり、配当として投資家に還元されるため、比較的高い利回りが期待できます。
REITは収益の大部分を配当として分配する仕組みを持つため、投資家にとっては安定したインカムゲインの源となります。
これにより、預金や一般的な株式投資と比較しても魅力的なインカムゲインを得られることが可能です。
特に低金利環境においては、高配当を提供するREITは多くの投資家にとって有力な選択肢となります。
また、税制上の優遇措置がある国では、REITからの配当が税引き後の利益をさらに高める効果もあり、投資家にとって非常に有利です。

安定性の魅力

REITは、実物不動産を背景にしているため、その価格変動は比較的安定しています。

不動産の賃料収入が安定していることから、リスクを抑えつつ、長期的な安定収益が期待できます。
特に商業施設やオフィスビルなど、長期の賃貸契約が結ばれている不動産を保有するREITは、安定した収益源を持つことが特徴です。
この安定性が、リスク回避を重視する投資家にとって魅力となっています。
景気変動に対しても賃料収入が比較的安定しているため、経済の不確実性が高まる時期においても、REITは安心感を提供する投資対象となります。
さらに、実物資産である不動産の価値はインフレにも強いため、インフレヘッジとしての側面もREITの安定性を支える要因となっています。

4. REITの投資先としてのメリット

分散投資効果

REITを利用することで、複数の不動産物件に分散投資することが可能です。

一つの物件に依存するリスクを軽減し、安定した収入を得ることができます。
例えば、オフィスビル、商業施設、物流施設、住宅など異なるタイプの不動産に投資することで、特定の不動産セクターの不調による影響を軽減できます。
投資先が広がることで、地域的なリスクや特定物件に依存するリスクを分散させる効果が生まれます。
また、REITは海外不動産にも投資できる場合があり、国際的な分散投資によって地域経済の変動からのリスクも減らすことができます。
このような分散投資効果により、REITは安定した収益を長期的に提供する可能性が高まります。

手軽さと流動性

実物不動産を購入するには多額の資金が必要ですが、REITであれば小口での投資が可能です。
これにより、多くの個人投資家が手軽に不動産投資に参加できるようになります。
REITは株式市場を通じて取引されるため、実物不動産に比べて売買が容易で、流動性が非常に高い点もメリットの一つです。
実物不動産の売買には多くの手続きと時間がかかりますが、REITは株式と同様に簡単に売買ができるため、資金の流動性を確保しやすいのが特徴です。
また、REITの取引は通常の株式市場で行われるため、日々の市場価格を確認しながらタイミングを見て取引できる点も投資家にとって大きなメリットです。
この手軽さと流動性によって、REITは不動産投資の初心者や小口投資家にとって非常に魅力的な投資手段となっています。

5. REITのリスクと注意点

価格変動リスク

REITも他の金融商品同様、価格が市場の動向に応じて変動するリスクがあります。
不動産市場全体の動きや経済状況により、REITの価格が上下する可能性があることは理解しておく必要があります。
不動産市場の変動は、経済成長率、雇用状況、消費者の購買意欲など、さまざまな要因に影響されます。
- 特に商業用不動産の場合、企業の業績やオフィス需要の変動が大きな影響を及ぼします。
- 自然災害や地域の社会的な変化も、不動産価値に影響を与える要因です。
投資家はこうしたさまざまなリスク要因を理解し、価格変動に対する備えを持つことが重要です。

金利上昇の影響

REITは金利の影響を強く受けます。
金利が上昇すると、借入コストの増加や投資家の他の資産クラスへのシフトが起こり、REITの価格や収益が圧迫されることがあります。
現在、長期金利が上昇傾向にあり、これがREITに与える影響についても十分注意が必要です。
金利が上昇すると、REITの運営する不動産の借入コストが増加し、その結果として収益が減少する可能性があります。
高金利環境では、安全資産である国債や債券への投資が増加するため、リスク資産であるREITからの資金流出が起こりやすくなります。
その結果、REITの市場価格が下落するリスクがあります。
さらに、金利上昇は新規の不動産開発にも影響を及ぼし、開発コストの増加や投資家の資金調達の難易度が上がることがあります。
これらの要因が複合的に作用し、REITの収益性や成長見通しにネガティブな影響を与える可能性があるため、投資家は金利の動向に細心の注意を払う必要があります。

6. 日本とアメリカのREITの比較

市場規模と成長性

日本のREIT市場は比較的新しく規模も小さい一方で、アメリカのREIT市場は世界最大規模を誇り、投資対象の種類も多岐にわたります。
アメリカのREIT市場では、商業施設や住宅、物流施設、医療施設、ホテル、データセンターなど、幅広いセクターに投資することができます。
この多様性が、投資家にとってリスクを分散しつつ、高い成長の可能性を享受できる大きな魅力となっています。
アメリカのREIT市場は長い歴史を持ち、規制も整備されており、透明性や流動性の面で高い評価を得ています。
一方、日本のREIT市場は2000年にスタートし、まだ成長段階にありますが、少子高齢化や都市再開発といった社会的な背景を活かし、安定した成長が期待されています。

配当利回りの違い

アメリカのREITは一般的に高い配当利回りを提供しています。
- これは市場規模の違いや資産運用の効率性によるものです。
アメリカでは多くのREITが高い収益性を誇り、賃料収入や物件売却益を積極的に配当として還元しています。
一方、日本のREITは安定性を重視しており、配当利回りもやや控えめですが、リスクが比較的低い点が特徴です。
日本のREITは、投資対象が主に大都市圏に集中しており、物件の管理や賃料収入の安定性が確保されているため、長期的に安定したインカムを得ることが可能です。
また、アメリカのREITは法規制によって90%以上の利益を配当として還元することが求められており、この点が配当利回りの高さにつながっています。

金利の影響

金利環境も、日本とアメリカのREIT市場に大きな影響を与えます。
アメリカでは金利の上昇が直接REIT価格の下落に繋がることが多く、投資家にとってのリスクとなります。
金利が上昇すると、REITの借入コストが増加し、利回りが低下するため、投資家は他の資産クラスにシフトしやすくなります。
特にアメリカはインフレ率が高まると金利上昇を伴うことが多く、REITにとって逆風となります。
一方、日本は低金利が長期間続いており、その影響でREITが比較的安定した価格推移を示しています。
低金利環境は、不動産投資のための借入コストを低く保つことができ、REITの運営にとって有利です。
さらに、日本のREITは安定した配当を提供することを重視しており、投資家に対して魅力的な選択肢となっています。
このため、金利の影響が比較的小さい日本のREITは、安定したインカムを求める投資家にとって好まれる傾向があります。

7. REIT市場全体に影響する指標

長期金利

長期金利の動向はREIT価格に大きな影響を与えます。
金利が上昇すると、借入コストの増加がREITの収益性を低下させる可能性があるため、投資家は金利の動向に注目する必要があります。
特に長期金利が上昇すると、新規投資における借入コストが大幅に増加し、REITの収益に直接的な影響を及ぼします。
金利の上昇は資金調達の難易度を上げるだけでなく、既存の借入金利が変動することによって、REITの運営コストが増加するリスクもあります。
投資家は中央銀行の政策や世界的な金利動向を継続的に追うことが求められます。

インフレ率

インフレ率もREIT市場に影響を与える重要な指標です。
インフレが進むと、不動産の価値や賃料収入が上昇するため、REITはインフレ対策として機能する側面があります。
ただし、インフレに伴う金利上昇がREITにネガティブな影響を与える可能性もあります。
インフレが進むと、物価が上がり、不動産の資産価値も上昇することが期待されますが、一方で、金利の上昇が借入コストの増加を引き起こし、REITの収益を圧迫することがあります。
そのため、インフレが高まると不動産収入は増加する可能性があるものの、収益性全体では必ずしもプラスに働かないこともあり、投資家は両面の影響を慎重に分析する必要があります。

経済成長率

経済成長率が高い場合、不動産需要の増加に伴いREITの収益も向上する傾向があります。
景気が良いと企業や消費者の活動が活発になり、不動産の需要も増加するため、REITの収益にプラスの影響を与えます。
- 具体的には、商業施設やオフィスの賃貸需要が増加し、賃料収入が増えることでREITの収益性が向上します。
さらに、経済成長に伴い、消費者の購買力が向上し、小売施設への需要も増加します。
これにより、商業用不動産の賃料も上昇し、REITの収益を押し上げる要因となります。
経済成長が不動産開発を促進し、新規の不動産物件の供給が増えることで、REITの投資機会が広がることも期待されます。

不動産市場の需給状況

不動産の需給バランスもREIT市場に影響を及ぼします。
新規供給が需要を上回ると、不動産価格が下落し、REITの収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
一方、需要が供給を上回れば、不動産価格の上昇が期待でき、REITの収益向上に繋がります。
需給バランスは不動産のセクターや地域によっても異なり、特に都市部における住宅需要の高まりや、物流施設の需要増加がREITの収益に重要な影響を与えます。
また、人口動態や都市化の進展、企業の移転動向なども需給バランスに大きく関与します。
- 例えば、都市部でのオフィス需要が拡大すれば、オフィス系REITの賃料収入が増加し、収益が向上する可能性があります。
- 一方、供給過剰が発生すると、賃料の下落や空室率の上昇がREITにマイナスの影響を与えることもあり、投資家は需給動向を注意深く観察する必要があります。